ALTERNATIVA ESQUERRA UNIDA - ELS VERDS

29 maig 2006

La nova Llei del Sòl queda molt curta tant en protecció del territori com en garantia

del dret a l'habitatge

El Govern de les Illes Balears ha aprovat un Projecte de Llei de Règim del Sòl i de l'Habitatge a les Illes Balears, que es troba en aquest moment en tramitació, en fase de presentació d'esmenes. Es tracta d'una llei de gran importància, ja que és un instrument bàsic per escometre dos dels grans problemes del nostre país: la protecció del territori i la qüestió de l'habitatge. La nova llei és necessària atesa la dispersió legislativa sobre la matèria (Llei del sòl rústic, llei d'ordenació territorial, llei de disciplina urbanística, qüestions que s'han de resoldre acudint a la legislació estatal…). Les Illes Balears és, de fet, una de les poques comunitats autònomes que no compta encara amb una llei del sòl pròpia.

El text actualment en tràmit, però, és un text molt confús, amb moltes dificultats d'interpretació i que resol malament qüestions com la distribució de competències o la vigència de les lleis anteriors. Per tant, no s'assoleix l'objectiu de superar la inseguretat jurídica que crea l'actual dispersió normativa.

El que resulta més preocupant, però, és que queda molt curt en el que haurien de ser els dos objectius fonamentals: la protecció del territori i les polítiques a favor del dret a l'habitatge. Tant en un capítol com a l'altre, falten mesures noves i decidides que donin eines a l'administració per actuar. Estam, per tant, davant d'una oportunitat perduda.

Es facilita en excés la classificació de nou sòl urbà

L'article 58, que defineix el que s'entén per sòl urbà, té una singular importància. Tal com està redactat rebaixa, respecte del que estableix la legislació vigent, les condicions perquè un sòl pugui ser considerat urbà. A més dels sòls que tenguin tots els serveis propis del sòl urbà, podran ser considerats sòl urbà, els terrenys compresos en trama urbana (amb la meitat del perímetre afrontant sòl urbà) que tinguin un 60 % de consolidació. Amb aquesta disposició serà possible que tinguin la consideració de sòl urbà molt del que en realitat són "falsos urbans", terrenys amb característiques de sòl rústic.

El sòl rústic, en lloc de veure's més protegit, queda sotmès a una major permissivitat

El projecte de llei actual no suposa cap avanç en la proteció del sòl rústic. Més aviat al contrari: diverses disposicions van en la línia d'una major permissivitat per a la utilització del sòl rústic per a usos que no són els seus propis. Aquesta llei suposarà, per tant, la intensificació del procés de desfiguració del nostre sòl rústic.

- es consolida el "nucli rural" com una categoria de sòl rústic: passa de ser una possibilitat dins del sòl rústic a una de les tres categories de sòl rústic que defineix la llei (art 63). Això suposa consagrar una figura que bàsicament ha servir per legalitzar urbanitzacions que provenen de parcel·lacions il·legals. A Palma, hi ha 43 nuclis rurals que vénen de parcel·lacions il·legals, cosa que resulta molt indicativa de com la figura del "nucli rural" s'ha allunyat del que podia ser el seu sentit original.
- per a usos excepcionals en sòl rústic es crea la figura de l'autorització territorial (art. 80), que substitueix les declaracions d'interès general. Els criteris d'atorgament d'aquestes autoritzacions són vagues, sense cap farantia que segeuexin essent un "coladero" per a tota mena d'actuacions en sòl rústic.
- el silenci administratiu positiu, tant per a habitages unifamiliars com per a autoritzacions territorials, és inadequat: el silenci administratiu positiu té sentit quan té caràcter de reconeixement d'un dret previ, que no existeix en el cas de l'edificació en sòl rústic.

S'introdueix el sistema de l'agent urbanitzador, sense prou garanties que prevalgui l'interès públic

La nova Llei del Sòl introdueix la possibilitat de desenvolupar unitats d'actuació mitjançant el sistema anomenat l'agent col·laborador (equivalent al que a altres comunitats s'ha anomenat l'agent urbanitzador). L'objectiu d'aquest sistema hauria de ser afavorir que el compliment del que preveu el planejament, evitant l'especulació. Amb tot, tal com queda regulat a la Llei, no es garanteix una aplicació del sistema en què prevalgui l'interès públic.

És necessari que la Llei millori els criteris pels quals un ajuntament selecciona un programa d'actuació urbanística d'entre els que es presenten. A la redacció actual, els criteris de selecció (art. 120) són vagues i ni tan sols no s'esmenta el preu de l'habitatge com un dels criteris a tenir en compte. Els criteris de selecció entre les diferents alternatives proposades per "agents urbanitzadors" haurien d'incloure:

- garanties dels drets dels propietaris.
- garanties dels drets del primer promotor, que hauria de tenir reconegut el dret d'executar el programa si pot igualar la proposta seleccionada.
- els criteris de selecció entre diferents programes han d'estar més definits, i han de respondre a l'objectiu que les obres d'urbanització responguin a l'interès públic. En aquest sentit, cal introduir factors com la major presència d'habitatge social, els equipaments o els espais lliures públics.
- cal introduir la diferenciació entre zones turístiques i zones residencials, que han de tenir un tractament diferent.

Les mesures a favor del dret a l'habitatge són insuficients

El projecte de llei inclou l'obligatorietat que el 30 % dels sòls urbanitzables o urbans no consolidats sigui destinats a habitatges de protecció pública o de preu taxat (art. 179). Suposa una passa endavant, però s'hauria d'haver anat més enllà, atès el greu problema d'habitatge existent a la nostra societat. A més, aquest 30 % està plantejat de manera que es rebaixa la seva efectivitat, en dos aspectes. En primer lloc, es parla d'un 30 % sobre la superfície, que comprengui un 30 % dels aprofitaments dels usos residencials plurifamiliars, en lloc d'una formulació senzilla que establís un 30 % sobre el nombre d'habitatges, tal com hauria de ser. En segon lloc, queden exclosos de la mesura els municipis de menys de 3.000 habitants, que són, en l'actualitat, 14 dels 67 municipis balears. Aquesta excepció és incomprensible, atès que molt sovint en aquests municipis petits es donen greus problemes d'accés a un habitatge per part de les persones joves.

Pel que fa al sòl urbà, el text actual suposa desaprofitar l'ocasió d'introduir mesures que afavoreixen que tota la població tingui garantit el dret a l'habitatge. El projecte de llei parla, dins del títol sobre promoció de l'habitatge públic, del dret de tempteig i retracte que tenen els ajuntaents, però no estableix amb caràcter general que els ajuntaments tinguin dret de tempteig i retracte sobre els habitatges de protecció oficial. Tampoc no estableix mesures (en la línia del que fa la nova llei catalana de Dret a l'Habitatge) perquè les administracions puguin afavorir que es compleixi l'ús social de la propietat, com és la possibilitat de crear un registre de pisos que no compleixen la seva funció social, que, en darrer extrem, puguin ser expropiats.

Els Verds de Mallorca - Conquistador 2 Pral. 07001 Palma

Tel. 971 728241 - mallorca@elsverds.com